违章建筑买卖合同有法律效力吗

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违章建筑本身就属于不合法的存在，买卖违章建筑其中的风险可想而知。但是，现实生活中，违章建筑的买卖并不少见，因此而产生的法律纠纷更是屡见不鲜。那么，购买违章建筑所签订的房屋买卖合同其效力该如何认定？违章建筑买卖合同有法律效力吗？

下面锦盾专业法律顾问律师，用一个实际案例来解析这个问题，让大家对“违章建筑买卖合同有法律效力吗”这个问题有更直观的了解。

【基本案情】
2015年5月6日，赵某某（乙方）与李某某（甲方）签订房屋买卖合同，约定李某某将位于XXX小区X栋房屋出售给赵某某，房屋成交总价为79万。合同第12条第3款约定，甲乙双方协商，甲方出售该房屋含楼顶加盖房屋，全部归乙方所在，甲方不得以任何理由和形式对楼顶加盖的房屋占用、收回。
合同签订后，赵某某于2016年1月12日支付完毕购房款，双方亦于同日办理房屋交接。2016年1月15日，该房屋权属转移登记至赵某某名下。
2018年2月5日至2018年6月2日，当地规划局及人民政府多次向赵某某送达强拆决定，载明：因李某某个人擅自在XXX小区X栋楼顶修建的建筑物未进入规划审批程序，经现场勘察，违法建筑面积约30㎡。责令限期拆除违法建筑；逾期未拆除进行强制拆除；对该房屋交易进行限制。

赵某某和李某某双方就房屋买卖合同效力问题及违法建筑损失承担问题产生争议，诉至法院。

【锦盾专业法律顾问律师解析】
本案的争议点主要在于双方达成的合同是否有效，以及拆除违章建筑所造成的损失该如何承担？
1、双方达成的房屋买卖合同是否有效？
锦盾律师法律顾问表示：在本案中，在楼顶加盖房屋属于违法建筑，不能取得规划及消防验收等手续，增加了楼栋的安全隐患，属于无法补证的实质性违法建筑。所以，该合同中第12条第3款的约定，应属无效，但并不对合同其他部分的效力造成影响，该房屋买卖合同中关于房屋合法产权部分的意思表示真实且不违法法律和行政法规的强制性规划，应属有效。
2、拆除违章建筑所造成的损失该如何承担？

在本案中，甲方李某某作为房屋出卖人，明知楼顶加盖建筑物没有取得规划、消防验收等手续的情况下，仍将涉诉房屋进行出售，并获取相应价款；赵某某作为房屋买受人，明知拟购买的房屋加盖有违章建筑，应预见到违章建筑有被拆除的风险，但其仍购买并使用。双方对造成合同第12条第3款无效均负有过错，且均从中获益。

在客观上赵某某存在实际使用加盖违章建筑的情况；违章建筑不具有返还的正当性、现实性和必要性；李某某修建违法建筑必然付出了相应成本。在判决返还财产或是折价补偿时应注重公平，综合考虑各项因素在当事人之间合理分配或分担损失，以避免当事人因此而获益。适用在本案中认定双方各承担50%的责任。
锦盾法律顾问律师提到，对于违章建筑合同效力问题，在上述案例中讲到的只是违章建筑中的一种情况，即实质性违反城市规划和土地管理的规定，无法通过补办手续的方式来纠正其违法性，合同无效。另外，还有一种情况，程序违建，并未违反城市规划，只是没有办理合法的审批手续的违建，一般是可以通过补办手续使其成为合法建筑的，合同有效。

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